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房地产企业债券违约问题分析

时间：2023-01-30 21:22 所属分类：经济论文 点击次数：

　　摘要：新冠肺炎疫情的爆发给国内经济发展和增长带来了深刻挑战。目前国内疫情虽已得到了有效控制，但是长期来看国内经济复苏仍旧受到诸多不确定因素影响。当前房地产企业债券违约事件频发，这样的现象值得关注与研究。论文旨在通过对蓝光发展债券违约问题的研究，总结分析其债券违约成因，为防范房企债券违约提供理论依据和政策建议，推动房地产市场持续稳定发展。

　　关键字：债券违约;房地产企业;蓝光发展

　　债权融资是指企业通过举债的方式进行融资，由于债权融资企业的控制权不受影响，与股权融资相比可获得财务杠杆效应，有利于企业决策的一贯执行，所以债权融资在我国是一种被广泛应用的融资形式。自“超日债”违约后，我国债券刚性兑付被打破，截至2020年末，我国债券市场累计有220家发行人发生违约，到期违约金额合计约4383.25亿元，债券违约已经成为资本市场一种常见的违规现象。

　　2021年上半年从行业分布来看，债券违约主要集中在综合、房地产、航空运输、建筑与工程等行业。其中，房地产行业违约规模为191.92亿元，居于首位。房地产开发企业具有现金流入流出大、政策调控频繁、再融资整体较紧的问题，天然具备高信用风险特征。在地产调控不放松的背景下，未来仍会有加速市场化出清的风险。因此本文选取“千亿规模房企”蓝光发展为例，对房地产企业债券违约问题进行研究，以给有相似背景的企业带来警示及启示作用。

　　一、案例陈述

　　(一)蓝光发展及违约债券简介

　　蓝光发展成立于1990年，2015年在上交所重組上市，主营房地产开发和医药制造业务。2019年，旗下蓝光嘉宝服务在港交所主板挂牌上市，构筑起“A+H股”双资本平台。2021年，蓝光发展第15次、连续14年荣获中国房地产百强企业，名列第21位，位列百强房企成长性第4位.

　　“19蓝光MTN001”发行于2019年7月，发行总额9亿元，票面利率7.5%，应于2021年7月11日到期，应付本息9.675亿元。

　　(二)违约过程

　　7月12日，蓝光发展公告称，截至到期兑付日终，发行人未能按照约定筹措足额偿付资金，“19蓝光MTN001”中票不能按期足额偿付本息，已构成实质性违约。此为蓝光发展第一次出现债券违约。

　　蓝光发展及下属子公司新增到期未能偿还的债务本息金额为20.6亿元，包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式(包含公司未能于2021年7月11日偿付的中票本息金额9.675亿元)。

　　截至2021年7月12日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元。

　　在陷入债务危机后，公司虽多次出售资产自救，但处置过程受资产质量、处置周期需要、各方利益诉求不一致、核心控股平台公司股权被冻结等多方面因素影响，仍难以应对集中到期压力，而后续的资产处置和债务偿还过程仍需进一步关注。

　　二、蓝光发展违约原因分析

　　(一)外部原因

　　1、疫情影响工程进度，营收增速放缓。受2020年“黑天鹅事件”新冠肺炎疫情影响，全球经济收到了不小的冲击。疫情带来的延迟复工、农民工返程受限及地方复工政策要求影响了工程进度，使得房地产企业受到较大影响。同时短期需求下降，对于蓝光发展等房地产企业的影响体现在营业收入增速显著放缓。

　　2、房地产行业面临政策收缩，融资收紧。2020年下半年以来，在三道红线、房贷集中度管控等政策下，房地产行业面临持续的政策收缩，房地产企业面临较大的再融资压力。此外，2020年末的房地产贷款集中度限制囊括了房地产企业融资与居民住房抵押贷款，从销售端和融资端全方位限制了房企资金流入。截至2020年末，蓝光发展总资产2582.64亿元，境内市场存量债券规模114.34亿元，海外存量美元债10.5亿美元，资产规模及债券存续规模适中，并不具备系统重要性。但政策的收缩、融资环境的恶化，造成了房企信用资质的分化，弱资质房企融资难度将进一步提高。

　　(二)内部原因

　　1、大举扩张，持续高杠杆高周转运行。近年为了实现全国化和千亿目标，蓝光大举扩张，频繁高溢价拿地。Wind数据显示，2020年蓝光发展公布溢价率的52幅土地中，超过30%的有37幅，其中有21幅超过50%，5幅超过100%。为了配合大举拿地高速扩张战略，蓝光启用多种高成本的融资渠道，导致融资成本居高不下。

　　2、公司治理不成熟，负面消息缠身。进入2021年以来，蓝光发展的负面消息不断。包括非标逾期、撤离上海总部、高层动荡、股权被冻结等问题接踵而来。从公司战略规划来看，蓝光发展的战略规划不成熟，经营思路时有变动。此外公司高管人事动荡，法定代表人从2015-2021年先后变换了4次，董事长、总经理等重要岗位的人员变动频繁，可能也是公司战略时常变动、经营思路经常调整的重要原因，特别是敏感时期的高管变动或对企业经营有不利影响。

　　3、股东非标质押多，流动性紧张。蓝光发展为自然人实际控制的民营上市房企，股东质押比例一直较高，控股股东及一致行动人所持股份超过一半已质押，质权方包含多家信托公司，反映公司股东资金链较为紧张且有一定非标融资依赖度。截止2020年6月30日，蓝光发展753.99亿有息负债中，信托有103.11亿元，租赁和资管等非标产品有109.37亿元，二者合计占比达到28.2%。6月以来公司控股股东所持公司股份因股票质押出现违约而被陆续司法冻结，同时公司所持核心子公司蓝光和骏股份被平安不动产旗下投资公司申请司法冻结以做财产保全。

　　三、房地产企业债券违约防范措施

　　(一)完善房地产监管体系

　　房地产行业作为国民经济的支柱行业，国家近几年对其融资的监管和调控手段愈发严格，但是房企的融资风险却仍旧居高不下，意味着仅仅依靠这些限制措施还是不够的，政府还应当从源头入手，完善房地产行业融资的法律体系。国家监管部门不仅仅要做到严格把控风险，同时也要制定与新的融资方式相匹配的规章制度，这样才可以有效防范房地产企业融资风险，推动房地产市场平稳发展。

　　(二)完善公司内部治理结构

　　在违约事件未发生时，企业的管理者应完善公司内部治理结构，强化监事的职责，防止出现债券违约的风险。当违约出现时，企业应该加强偿债信心，不仅要增强自身偿债信心，积极思考应对措施，更要及时公布企业的各项举措，以加强投资者的信心。

　　(三)提高债权人风险识别能力

　　债权人在进行债权投资前要有债券违约风险常态化意识，应学习相关金融知识，更快地识别风险，规避风险，防止盲目投资或模仿。此外，债权人应了解自身可承受的风险范围，当意识到企业信用风险上升超过该范围时，应及时止损。

　　参考文献

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