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法律论文

惩罚性赔偿制度在房地产法中的适用

时间:2023-08-15 17:00 所属分类:法律论文 点击次数:

  摘要:我国自2003年司法解释中引入惩罰性赔偿制度以来,这一制度在规避房地产纠纷问题中具有很强的威慑力,发挥了规范市场、避免市场恶性竞争情况产生的作用。本文从惩罚性赔偿制度的现状和问题出发,阐述了其在房地产法中的适用,并对其改进方法进行了探索,希望对进一步发挥它的作用有所推动。

  关键词:惩罚性赔偿制度;房地产法;适用;权益保护

  惩罚性赔偿是指存在恶意行为的一方,赔付权益被侵害一方相应的金额。房地产开发、建设、销售过程中涉及各类问题,很容易引起双方纠纷。最高人民法院在2003年出台了司法解释,严格惩治房地产开发过程中的恶意欺诈行为,旨在降低市场中的不诚信现象,促进房地产市场规范、有序发展。

  一、惩罚性赔偿制度在房地产法中规定

  该制度最早在我国《消费者权益保护法》中提出,主要针对商品买卖过程中的欺诈行为,对侵害方进行强制性赔偿。我国在2003年由最高人民法院的司法解释提出该制度在房地产中的适用,房地产开发、买卖过程中若存在违约、欺诈行为,可应用该制度对其进行惩罚。

  二、惩罚性赔偿制度在房地产法中适用探索

  (一)适用内容分析

  1.适用现状

  我国当前房地产法及相关司法解释中的惩罚性赔偿制度主要是,若在房地产买卖过程中存在违约行为,可应用法律对其进行惩罚。该惩罚基于合同签订实现,若无法履行合同义务,出卖人存在违约行为,可承担不超过一倍的赔偿责任。违约行为赔偿通常基于两种情况实现,一种为合同签订之后的抵押行为,另一种为合同签订之后的出卖行为。基于房地产买卖过程中的欺诈行为,出卖人需要承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。其中包括以下几种行为,未存在预售证明,虚假预售信息,故意隐藏房产抵押情况,故意隐瞒房屋出售事实,出售为补偿安置房屋。以上几种行为被定义为恶意欺诈,需承担一定的法律责任,给予买受人相应的赔偿。

  2.适用问题

  惩罚性制度在房地产法中的适用问题可分为以下三点,一是举证责任分配不合理,法律强调售卖者主观意愿的欺诈,缺乏客观论证,无法对其责任进行明确。购买者无法提供相关证据,很难对责任某方的责任进行明确,这是举证责任不合理的体现;二是法律冲突问题,《合同法》中对合同撤销、欺诈问题进行了阐述,房地产法中的解释与合同法理论相冲突,这是其存在的主要问题之一;三是适用范围问题,房地产法中以列举的方式对其进行规定,但合同与实际情况不符,适用范围过于狭窄,法律体系尚未健全。

  (二)改进方法探索

  1.过错推定原则

  司法解释中应用故意欺诈一词对责任进行划分,带有强烈的主观色彩。即使在房地产开发、销售过程中出现合同纠纷,存在侵权欺诈行为,但由于其存在主观性,在无法提供证据的情况下,无法强制要求某方对其进行赔偿。在此过程中,我国应对其进行重新修正,应用过错推定原则,对双方责任进行划分。在此过程中,甲方应主动举证自身是否存在欺诈行为,基于乙方所提供的证据,对其进行过错推定。由于乙方在合同中属于弱势群体,开发商应承担“未售”、“未抵押”的证明责任。基于此方案的修正,可提高双方的警觉性,有效规避纠纷情况的产生。

  2.惩罚性赔偿制度情形划分

  情形划分是指结合不同侵权情况,制定不同的赔偿制度,提高法律适用性。现有法律规定(甲方为出售者,乙方为买卖者),在买卖过程中,若出售方隐藏了客观事实,法律将其定义为欺诈行为,乙方可主张对其进行赔偿,若乙方已知甲方欺骗,则行为本身存在问题。但若在乙方已知甲方欺诈的情况下,乙方也需承担相应的责任,不可提出惩罚申请。这是保护双方基本权益的重要手段。司法解释规定存在欺诈行为时,乙方可主动承担相应的责任,但行为界定过于笼统。若主动欺骗、隐瞒事实,诱导乙方做出错误的理解,则需要承担相应的责任,赔偿乙方损失。在法律中应基于不同的情形,对其进行细化,避免单一赔偿制度侵害双方权益。

  3.适用范围扩大

  在商品房买卖过程中,扩大惩罚性赔偿适用范围是保障双方基本权益,保障规定合理性的重要关键。在应用赔偿制度过程中,需以两个基本条件为基础,首先,欺诈行为本就存在,且已经发生,二是欺诈结果产生,损害了一方的基本权益。欺诈行为基于个人主观意识而产生,当个人权益受到侵害时,很难举证。适用范围的逐渐扩大,在立法过程中需例举典型的欺诈行为,提高法律的适用性。在立法过程中对欺诈、违约等行为进行细化、归纳,拓展举证途径,建立责任认证弹性,保障立法判断的客观性。适用范围的扩大,可减少法律漏洞的产生,有效保障消费者的基本权益,实现惩罚性赔偿制度的科学应用,保障司法的全面性。

  4.买受人法律地位的界定

  在惩罚性赔偿制度中,可进一步对其进行完善,明确乙方在房地产开发中的法律地位。双方在合同签订之后,房屋所有权发生转移,乙方为买受人。在现阶段的惩罚性制度中,主体与购买目的不会对惩罚性赔偿造成影响,这本身便存在问题。首先,现行的房地产法律中对买受人的定义尚未明确,实际中可能作为集体、组织存在,若售卖人存在侵权行为,集体权益会受到严重的侵害,在法律中对买受人进行重新定义,确认集体法律地位,集体中的个体可依据法律,维护自身权益,要求甲方进行赔偿。此外,法律中应界定购房目的,基于目的对惩罚性行为进行判断。若购房者动机不纯,在此过程中存在欺诈行为,则不适用于惩罚性赔偿制度。

  三、结论

  房地产交易中涉及到的金额较大,且与民生问题息息相关。惩罚性赔偿制度的建立对于规范房地产市场,减少房地产纠纷问题具有重要的意义。本文基于适用角度对惩罚性赔偿制度进行分析,对其适用范围、具体体现等方面进行探讨,希望对保护市场和谐,减少市场矛盾有所推动,希望能为构建良好的房地产环境,促进房地产市场和谐发展作出应有的贡献。

  参考文献:

  [1]托玛斯·阿布都赛买提.惩罚性赔偿制度在我国产品侵权责任中的不足与完善——以《侵权责任法》第47条为例[J].法制与社会,2018(29):27-28.

  [2]刘奇英.公法与私法交融视域下惩罚性赔偿的法律性质及其制度功能[J].晋阳学刊,2018(03):129-135.