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冒名不动产买卖法律性质分析

时间：2023-01-29 09:31 所属分类：法律论文 点击次数：

　　摘要：冒名顶替出卖不动产不是无权处分他人之物，不能适用善意取得制度。善意取得是为了保护无权处分中，善意相对人交易安全的制度，其只能补正处分权的瑕疵，无法对主体资格权限予以弥补。冒名顶替应适用的规则乃无权代理制度。冒名顶替中，善意相对人的信赖利益应由表见代理制度提供保护。

　　关键词：冒名顶替;不动产;物权变动;无权代理

　　一、案件事实

　　2001年10月左右，北京朝阳区某小区开盘，金女士支付150万购买166平米的三居室。该小区位于朝阳区双井地块，紧邻东三环，距离国贸CBD仅几百米。金女士在交房后，将父母接到新房居住，自己离国去日。2011年，金女士和丈夫协议离婚，子女由金女士抚养。金女士购买的房产由于是其婚前所有，故离婚后仍为其个人财产，未被分割。

　　2019年6月，金女士在日本收到了前夫的一封信，其中记载：我(前夫)已经把你的房子卖了，无论你(金女士)动用什么方法，请律师、找关系，都要不回来你的房子了，你就认了吧。

　　2020年，因新冠疫情爆发，金女士无法回国。2020年12月，金女士终于回到了中国，并第一时间赶往户籍所在地吉林省蛟河市了解情况。在派出所，金女士发现，公安系统中她的身份信息虽然都是真实信息，但唯独身份证上的照片不是其本人。当地派出所陈述，金女士的二代身份证已经被前夫领走。

　　尔后，金女士通过各方信息汇总了解到，2018年5月，前夫以1000多万元的价格，将房子(及家具)出卖。前夫谎称房屋现在为其自己的父母所居住，不过其父母正准备去青岛养老。有鉴于此，前夫向买受人提出，2019年6月份后再交房，为此其也交付了一年房租。而每年6月恰恰是金女士自己的父母去日本看望金女士的时间。另据小区物业陈述：2019年6月份，接到电话，金女士的房子卖了要交接。物业感觉很突然，遂拒绝。因此，买房人将金女士告上了法庭。

　　由于金女士远在日本，且身份信息有误，没有接到开庭通知。北京市朝阳区人民法院作出民事判决书，①缺席判决金女士在判决生效十日内交房，并赔偿买方延迟交房违约金230万元。

　　概而言之本案的案情就是：一女子2001年买入国贸CBD边上的166平米房屋，之后便出国务工。该房屋为其婚前财产。2011年与丈夫离婚，该房屋未被分割。2018年，前夫通过伪造盗用该女子身份证的手段，重新办理了房产证并将房屋出卖给了第三人并办理了变更登记。

　　二、现有观点

　　有观点认为，对于购买其房屋的买方，金女士并没有什么好办法。因为根据《民法典》善意取得的规定，只要买方人在购买房屋时是善意的，不知道金女士是冒充的，而且是以合理价格购买的，并且已经依照法律規定办理了房产证，那金女士就必须要将房屋交付给买房人。特别是法院已经做出判决，金女士应当执行。至于金女士自己的损失，只能向其前夫追偿。金女士表示，前夫卖完房子就卷款逃往美国。

　　三、本文观点

　　对于前述“第三方善意取得金女士房屋”的结论，本文难以赞同。自己行为，自己责任的基本私法逻辑，在前述的观点中未得最起码的体现在。本案法律性质判断的关键：一是出卖人非金女士本人，而是伪造盗用金女士身份的人(冒名者);二是买卖房屋的意思，是“以金女士的名义出卖房屋”，而非“以冒名者的名义出卖房屋”。那这样的买卖交易是否可依靠“善意取得”来实现目的，简述如下：

　　(一)无权处分与善意取得

　　无权处分是指以自己名义处分他人之物，核心是处分人与物权人的分离且对外以物权人的名义进行交易。在不动产公示登记制度下，虽然也可能存在无权处分他人不动产的情况，如不动产登记错误、共有财产登记人不完整时，不动产登记权利人未经实际权利人或共同权利人的同意，擅自出卖登记在其名下的不动产。但这类情形显然不是不动产交易的常态。由于不动产登记具有公信力的作用，通常情况下，买受人在进行不动产交易时都有能力，亦有相应的注意义务去甄别不动产的出卖方是否与公示登记一致。所以，除了有限的几种情况外，不动产的无权处分很难在实践中实现。由此，为了解决无权处分情况下，善意相对人交易安全保护的善意取得制度，在不动产案件中，适用空间也相对狭窄。

　　而在本案中，冒名者“金女士”是以金女士本人名义出卖金女士房产，并非以冒名者自己的名义出卖金女士的房产，事实上在现有的不动产登记制度下，冒名者也不可能以自己的名义出卖金女士的房产。将本案认定为无权处分，进而适用无权处分的后位规则善意取得制度，显然是出于对无权处分的误解，也没有实质把握住我国《物权法》(原)、《民法典》所确立的物权变动规则的内涵。

　　另外，即使单看善意取得的构成要件，本案是否成就，也可资怀疑。根据《物权法司法解释(一)》第十五条规定，受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。而如何判断受让人无重大过失，司法实践中已经确立相对清晰的标准。按照交易习惯，买受人除了查询房屋的不动产登记信息外，还应实地查看房屋现状，并要求出卖人交付房屋。若买受人未完整履行上述义务，则属于在房屋买卖的过程中未尽审核和注意的义务，存在重大过失，从而不符合法律规定善意取得的认定条件。②而在本案中，买受人既没有前去查看房屋情况，又在买卖房屋后将房屋出租给前夫的行为，不符合房屋买卖的交易逻辑。因此，买受人是否善意存疑。

　　而根据该解释第二十一条规定，具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条(善意取得)取得所有权的，不予支持：(一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效;(二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或乘人之危等法定事由被撤销。故，法律认可善意取得的前提为当事人之间的合同成立且有效。在本案中，冒充人员以“金女士”的名义出卖金女士的房产，该冒名买卖合同是否有效亦属善意取得的前提性问题。

　　(二)无权代理与表见代理

　　人对自己的行为负责，是民事法律的基本原则。但唯有代理制度，让自己行为自己责任的基本私法脉络产生一定程度的改变。但如果意识到，这一私法脉络的改变——即他人行为自己责任，他人行为的法律效果归属于本人，是源于本人自己的授权，就不难理解，代理制度实质上仍在意思自治原则的范畴内运作。史尚宽先生认为，代理者，以他人之名义为他人对于第三人自己为意思表示，因之直接使行为效力归属于他人之行为也。③

　　本案中，行为人实施实施的法律行为符合代理行为的形式特征，即代理人(冒充人)以被代理人(金女士)的名义作出出卖房屋的意思表示。而根据学界通说，代理权的产生基于委托授权行为，授予代理权由本人以单方意思表示行为作出，其效力不受代理人与本人之间基础法律关系(主要是委托代理合同等)无效或被撤销的影响。

　　根据《民法典》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此，无权代理的核心是所代理行为是否得到本人授权。无权代理下，效力能否归于代理人唯有依靠被代理人的追认。若被代理人不予追认，则民事法律行为效力不归于被代理人。若被代理人追认，则民事法律行为效力归于被代理人。

　　因此，回到本案。首先，冒充人盗用身份成为“金女士”，买受人认为该交易是金女士愿意将房屋以1000多万元出卖房屋，而非冒充人愿意将房屋1000多万元出卖非属于金女士的房屋。其次，“金女士”订立的房屋买卖合同的法律后果即收取房款的权利并完成不动产转移登记的义务，只有得到金女士本人事前授权或事后追认的情况下，才能在法律效果归属上对金女士发生效力，从而买受人才可以要求金女士履行前述义务。否则，买受人仅能要求“金女士”交付金女士的房屋(因履行不能从而追究冒充人的违约责任)。

　　当然论者可能会进一步指出：本案如果是无权代理，那是否能够适用表见代理来保护买受人的善意?

　　表见代理是指本属于无权代理，但因本人与无权代理人之间的关系，具有授予代理权外观及所谓外表授权，致相对人相信无权代理人有代理权而与其为法律行为，法律使发生与有权代理同样的法律效果。梁慧星教授曾论述：“本人以其行为形成由代理权之外观，纵有限制代理权之意思，亦仅属其内部关系，不足以否定外表授权的存在，不影响代理关系的成立”。④根据《国际商事合同通则》(PICC)亦采纳外表授权制度，其法理基础为诚实信用原则与禁止自相矛盾之行为原则。如一方当事人的行为致他人产生信赖并基于该信赖合理行事，则该当事人不得实施与前一行为自相矛盾的行为而使他人蒙受不利。因此，授予代理权的外表或假象是判断是否适用表见代理制度的关键所在，即无权代理人以被代理人名义实施法律行为，如果不存在外表授权，换言之，该无权代理人与被代理人之间不存在任何授予代理权之外表授权，就不发生表见代理问题。在本案中，导致买受人相信“金女士”为金女士的原因是前夫及冒名人的犯罪行为所致，而非金女士本人的行为，故无法适用表见代理之规定使买卖合同法律效果归于金女士本人。

　　(三)以虚假身份办理房产证

　　还有论者可能会认为，在冒名者以虚假证件办理房产证后，不动产登记是否已经发生了变更，即金女士的房屋变更为了冒名者的房屋。针对这一问题，本文认為，冒名者和前夫以挂失为由申领新的房产证，无论是房产证本身还是不动产登记簿，均未发生主体变动，信息亦未变动，即金女士的房屋仍然属于金女士所有，不会因为挂失领新而发生物权变动。当然，实际上该问题还涉及如何看待不动产登记权证的效力的问题，此处略作延伸。

　　物权具有排他性，故一物之上不得再成立与之并存的具有同一内容的物权。因此，案涉房屋不可能既是金女士的，又是冒名人的。

　　根据《物权法司法解释(一)》第二条规定，当事人由证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。物权法或民法典物权编本身对这一情况明确了救济途径，即更正登记、异议登记。

　　从司法实践来看，不动产权属争议的案件中，经常出现的争议就是如何看待不动产登记簿在证明不动产物权权利人方面的证明力问题。根据《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，不动产登记簿记载的事项主要有两类：不动产的自然状况和不动产的权属情况。实践中，不动产登记簿主要记载不动产的自然状态，而不动产证书主要记载权属状态，但并不意味着不动产证书是不动产登记簿的附件或副本。而根据解释(一)第二条规定可知，不动产登记簿的退订立是一种权利推定而非事实推定，故不动产权属的事实状态可以按照“高度可能性的”的证据予以修正。

　　注释

　　①参见(2019)京0105民初65310号判决书。

　　②最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》，人民法院出版社2020年版，第534页。

　　③史尚宽：《民法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第510页。

　　④梁慧星：《民法总论》，法律出版社2011年版，第237页。